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貴州省地方稅務局公告2016年第13號關于發布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告

來源:廣西瑞林 發布時間:2017-02-10 查看次數:5253

貴州省地方稅務局

關于發布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告

貴州省地方稅務局公告2016年第13

 

為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔200991號)、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)等有關規定,貴州省地方稅務局制定了《貴州省土地增值稅清算管理辦法》,經20161227貴州省地方稅務局局長辦公會議通過,現予以發布。

本公告自201711日起施行。

 

貴州省地方稅務局

20161228

 

貴州省土地增值稅清算管理辦法

 

第一章總 則

第一條為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006187號)、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔200991號)、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)等相關規定,制定本辦法。

第二條本辦法適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

納稅人轉讓舊房及建筑物應繳納的土地增值稅,按稅收法律、法規和相關政策規定執行,不適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產開發企業在所開發的房地產項目符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規和相關政策規定,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅納稅申報表(二)》,向主管地方稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算申報手續,結清該房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅款的行為。

第四條土地增值稅以發改部門立項批復確定的房地產開發項目為清算單位。對于分期開發的房地產項目,以房地產開發企業取得的《建設工程規劃許可證》確定的分期項目為單位進行清算。

第五條房地產開發企業在房地產開發項目中既建造普通住宅,又建造其他類型房地產的,在土地增值稅清算時,應當按“普通住宅”和“其他類型房地產”分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。普通住宅增值率未超過20%的,免征土地增值稅;增值率超過20%的,應征收土地增值稅?!痙Sⅲ赫饈橇椒值慕謐嗝??】

第六條土地增值稅清算主體為房地產開發企業,房地產開發企業應當依照土地增值稅政策規定,就符合清算條件的房地產開發項目及時向主管地方稅務機關辦理清算申報手續,如實申報應納稅款,并對清算申報的真實性、合法性、準確性和完整性負責。

第七條主管地方稅務機關負責土地增值稅的清算審核。主管地方稅務機關應當按照規定受理和審核房地產開發企業提供的清算申報資料,并依法辦理土地增值稅補(退)稅手續。

第八條主管地方稅務機關應加強與房地產管理相關職能部門的配合協作,建立和完善信息交換機制,充分利用第三方信息強化土地增值稅清算管理。

第二章前期管理

第九條主管地方稅務機關應當自房地產開發企業取得土地使用權后即對房地產開發項目實施跟蹤管理,按照項目分別建立檔案、設置臺帳,對房地產開發企業項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程實行跟蹤監控,做到稅務管理與項目開發同步。

第十條房地產開發企業應當按照國家財務會計制度并結合土地增值稅清算管理要求,對同時開發多個項目或同一項目中建造不同類型房地產的,要按不同項目合理歸集不同類型房地產的收入、成本和費用。

第十一條房地產開發企業通過出讓、轉讓、接受投資作價入股及其他方式取得土地使用權后,應當及時向主管地方稅務機關報送下列資料:

(一)土地使用權出讓或轉讓合同(協議),接受投資土地作價入股評估報告,董事會決議。

(二)支付地價款所取得的土地出讓金票據或發票等合法有效憑證。

(三)國有土地使用權證。

(四)其他相關資料。

第十二條房地產開發企業開發房地產項目涉及拆遷補償的,應當在簽訂拆遷補償合同(協議)后及時向主管地方稅務機關報送下列資料:

(一)拆遷補償合同(協議)。

(二)國家收回土地使用權的,出具縣級及縣級以上人民政府或縣級及縣級以上人民政府國土部門收回土地使用權的證明文件。

(三)其他相關資料。

第十三條房地產開發企業應當在辦理立項、規劃、施工手續后及時向主管地方稅務機關報送下列資料:

(一)房地產開發項目立項批文及總平面圖。

(二)建設用地規劃許可證及其附件。

(三)建設工程規劃許可證及其附件。

(四)建設工程施工許可證。

(五)其他相關資料。

第十四條房地產開發企業在房地產開發項目設計或施工過程中,應當向主管地方稅務機關報送下列資料:

(一)建筑工程預算書。

(二)建筑工程設計合同。

(三)建筑工程施工合同。

(四)工程造價情況備案表。

(五)工程量清單。

(六)其他相關資料。

第十五條房地產開發企業應當自開發的房地產項目取得銷(預)售許可證之后及時向主管地方稅務機關報備;自房地產開發項目竣工驗收手續辦理完畢之后及時向主管地方稅務機關報送建筑工程竣工驗收備案表。

第十六條房地產開發企業應當自取得商品房權屬證明之后及時向主管地方稅務機關報送下列資料:

(一)商品房權屬證明。

(二)建筑工程竣工結算資料。

(三)房屋測量成果報告書。

(四)建設單位、施工單位、監理單位三方簽字蓋章的項目竣工圖。

(五)公共配套設施驗收表及相關移交資料。

(六)其他相關資料。

第十七條房地產開發企業應當自房地產開發項目取得第一張銷(預)售許可證起,于每季度終了及時向主管地方稅務機關報送上季度房地產開發項目銷售和使用情況說明。

第三章清算條件

第十八條符合下列條件之一的,房地產開發企業應當進行土地增值稅清算。

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

(三)直接轉讓土地使用權的。

(四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第十九條符合下列條件之一的,主管地方稅務機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上(以下簡稱銷售比例),或該銷售比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經自用或出租的。

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等視同銷售的房地產面積,一并計入已轉讓房地產建筑面積計算銷售比例。

(二)取得房地產開發項目最后一張銷(預)售許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(三)主管地方稅務機關對房地產開發項目進行納稅評估后,有依據確認房地產開發企業有逃避納稅義務行為且可能造成稅款流失的。

上述第(一)款中“該銷售比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經自用或出租的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產開發項目總可售建筑面積的比例在85%以上。

第二十條本辦法第十九條第(一)款所稱“已竣工驗收”,是指符合下列條件之一的房地產開發項目:

(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(二)開發產品已開始投入使用。

(三)開發產品已取得初始產權證明。

第四章清算受理

第二十一條凡房地產開發項目符合本辦法第十八條規定的,房地產開發企業應當在達到土地增值稅清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算申報手續。

符合本辦法第十八條(二)、(三)款規定情形的,以交易雙方簽訂轉讓合同或協議的當天作為達到土地增值稅清算條件之日。

第二十二條凡房地產開發項目符合本辦法第十九條規定,主管地方稅務機關要求房地產開發企業辦理土地增值稅清算申報手續的,應當通知房地產開發企業辦理清算申報手續,房地產開發企業應當自收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

第二十三條主管地方稅務機關收到房地產開發企業清算申報資料后,對符合清算條件且報送資料齊全的房地產開發項目,應予受理。

房地產開發項目符合清算條件,但報送的清算申報資料不齊全的,主管地方稅務機關應當通知房地產開發企業補充資料。房地產開發企業自收到主管地方稅務機關要求補充清算資料的通知之日起30日內補齊清算申報資料的,主管地方稅務機關應當予以受理。逾期未能補齊清算申報資料,由房地產開發企業書面確認,經主管地方稅務機關調查取證,確因客觀原因造成資料難以補齊的,可以受理。

對不符合清算條件的房地產開發項目,主管地方稅務機關不予受理。主管地方稅務機關已受理的清算申報,房地產開發企業無正當理由的不得撤銷。

第二十四條房地產開發企業在辦理土地增值稅清算申報手續時,應當提供下列清算資料。同一資料在清算申報之前已經提供的,主管地方稅務機關不得要求納稅人重復報送。

(一)《土地增值稅納稅申報表(二)》及附表和《土地增值稅項目登記表》。

(二)國有土地使用權出讓合同(或轉讓合同)、建設用地規劃許可證、拆遷安置協議、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件。

(三)房地產開發項目清算情況書面說明。主要內容包括房地產開發項目立項、土地來源、占地面積、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、分期開發情況、成本費用等扣除項目金額的計算和分攤方法、銷售、關聯方交易、融資、以開發產品對外投資、分紅、獎勵、抵償債務等視同銷售情況、不同類型房地產的銷售均價、房地產開發項目稅費繳納等基本情況及主管地方稅務機關需要了解的其他情況。

(四)金融機構貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝工程合同、材料和設備采購合同、項目竣工決算報表、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管地方稅務機關需要相應項目記賬憑證的,房地產開發企業還應提供記賬憑證原件及復印件。

(五)房地產開發企業委托涉稅中介機構審核鑒證的清算項目,還應報送涉稅中介機構按照《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》(國稅發〔2007132號)的規定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第二十五條主管地方稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核并出具審核意見,審核時限不包括房地產開發企業按照稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十六條主管地方稅務機關在進行土地增值稅清算審核時,發現重大疑點的,應當及時移交稅務稽查部門進行稽查。

第二十七條房地產開發企業應當在收到主管地方稅務機關出具的清算審核意見次月的納稅申報期內辦理補(退)稅手續。

第五章清算審核

第二十八條清算收入是指房地產開發企業有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經濟利益,包括貨幣收入、實物收入、視同銷售收入和其他經濟利益。

房地產開發企業轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第二十九條土地增值稅清算時,已全額開具發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

第三十條房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,應當在產權發生轉移時視同銷售并確認收入。

房地產開發企業以房地產開發項目中的開發產品對被拆遷戶進行安置補償的,安置用房視同銷售處理并于產權發生轉移時確認收入。

以上情形確認收入的時間以雙方所簽合同或協議的時間為準。

第三十一條房地產開發企業銷售開發產品的價格低于同類開發產品平均銷售價格30%以上或者低于成本價而又無正當理由的,主管地方稅務機關有權核定其銷售價格,但下列情形除外:

(一)采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品。

(二)由法院判決或裁定價格的開發產品。

(三)采取公開拍賣方式確定價格的開發產品。

(四)經主管地方稅務機關認定的其他合理情形。

第三十二條符合本辦法第三十條、第三十一條規定的情形,其收入按以下方法和順序確認:

(一)按房地產開發企業當月或最近月份銷售同一房地產項目同類房地產的平均價格確定。

(二)按房地產開發企業在同一地區、同一年度同類房地產的平均銷售價格確定。

(三)由主管地方稅務機關參照當地、當年同類房地產市場價格或評估價值確定。

第三十三條房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅。該房地產在清算時不確認收入,不扣除相應的成本和費用。

第三十四條房地產開發企業銷售房地產時向購買方附贈的同一房地產開發項目車庫(位)或其他開發產品并在售房合同(協議)中注明的,以售房合同記載的總金額確認銷售收入。

房地產開發企業單獨銷售無產權的車庫(位)等不能辦理產權的其他房地產的,不確認土地增值稅計稅收入,不扣除相應的成本和費用?!痙Sⅲ汗籩鶯推淥∈鋅誥斷嘧罄病?/SPAN>

第三十五條對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,代收費用已計入房價中向購買方一并收取的,視同銷售房地產所取得的收入計稅;代收費用未計入房價中,而在房價之外單獨收取的,不確認為銷售房地產所取得的收入。

房地產開發企業除前款規定之外的因銷售房地產向購買方單獨收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視初裝費、呼叫系統購置安裝費以及其他價外費用,應當確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十六條房地產開發企業因銷售房地產向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期(延期)付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟利益,應當確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十七條土地增值稅清算扣除項目包括:

(一)取得土地使用權所支付的金額,具體包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

(二)房地產開發成本,即開發土地和新建房及配套設施的成本,具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(三)房地產開發費用,即開發土地和新建房及配套設施的費用,具體包括與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

(四)與轉讓房地產有關的稅金,具體包括營改增前實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。營改增后允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加。

(五)加計扣除,是指按本條(一)、(二)款規定計算的金額之和加計20%的扣除,另有規定的除外。

第三十八條土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶,安置用房視同銷售處理,按本辦法第三十二條確認收入,同時將此計入本項目拆遷補償費;房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

房地產開發企業因拆遷從政府部門取得的各種形式的補償或補貼,應當抵減本項目拆遷補償費。

第三十九條前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產開發企業在房地產開發項目開發前期實際繳納的各種政府規費,能夠提供國務院、國務院部委或省人民政府相關收費文件和財政部門統一印制或監制的非稅收入類財政票據的,允許計入前期工程費。

第四十條建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發生的建筑安裝工程費。

第四十一條基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

第四十二條公共配套設施費是指房地產開發企業建造并與房地產開發項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車?。ǹ猓?、物業管理場所、變電站、熱力站、水泵房、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、公共廁所等工程發生的支出。

土地增值稅清算時,公共配套設施費按下列原則進行處理:

(一)建成后產權屬于全體業主所有的,房地產開發企業能夠提供向全體業主或業主委員會移交公共配套設施的相關證明材料的,允許扣除。

(二)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,房地產開發企業能夠提供向政府有關部門或者公用事業單位移交公共配套設施的相關證明材料的,允許扣除。

(三)建成后移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,房地產開發企業因移交公共配套設施而取得的經濟補償或補貼,應當抵減公共配套設施費,抵減后仍有余額的,允許扣除。

(四)建成后有償轉讓的,應確認收入,并準予扣除公共配套設施費。

第四十三條房地產開發企業銷售房地產的同時附贈同一房地產開發項目的其他開發產品,并在售房合同(協議)中注明的,其他開發產品的成本、費用允許扣除。

第四十四條開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動?;し?、周轉房攤銷等。

房地產開發企業應當嚴格區分開發間接費用與房地產開發費用,不允許將屬于開發費用性質的支出列入開發間接費用。土地增值稅清算時,房地產開發企業應當提供費用劃分的相關依據,不能提供費用劃分依據的,視為房地產開發費用予以扣除。

第四十五條土地增值稅清算扣除項目應當符合下列要求:

(一)經濟業務應當是真實發生的,且是合法、相關的。

(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須實際發生并已支付、取得合法有效憑證,應當取得但未取得合法有效憑證的支出不得扣除,另有規定的除外。

(三)房地產開發企業因逾期開發所繳納的土地閑置費以及支付的各種罰沒性質的???、罰金、滯納金等款項不得扣除。

(四)房地產開發企業超過國家規定的上浮幅度支付的利息不得扣除,對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不得扣除。

(五)房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。

(六)對同一類事項,應當采取相同的會計政策或處理方法?;峒坪慫閿胨拔翊砉娑ú灰恢碌?,以稅務處理規定為準。

第四十六條房地產開發企業為取得土地使用權支付的土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等其他各種補償費用應申報且已實際繳納的契稅,視同“按國家統一規定繳納的有關費用”計入“取得土地使用權所支付的金額”項目扣除。

第四十七條房地產開發企業以各種名義取得的政府返還款(包括土地出讓金、市政建設配套費、稅金等),在確認扣除項目金額時應當抵減相應的扣除項目金額。

房地產開發企業取得不能區分扣除項目的政府返還款應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。

第四十八條國有土地使用權統一實行“招、拍、掛”出讓之前,房地產開發企業取得的土地已實際支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的,經向主管地方稅務機關遞交報告并同時提供經政府有關部門批準出讓國有土地使用權證明資料的,可準予扣除。

國有土地使用權統一實行“招、拍、掛”出讓之后,房地產開發企業取得的土地已實際支付土地出讓金但不能提供支付土地出讓金合法有效憑證的,不予扣除。

第四十九條房地產開發企業發生的下列費用,應當視為管理費用,按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

(一)向母公司或總公司交納的管理費。

(二)轉讓房地產過程中發生的訴訟費。

(三)為房地產開發項目購買的商業保險。

(四)為辦理抵押貸款而支付的資產評估、測繪、抵押權登記等費用。

第五十條房地產開發企業實際發生的營銷設施建造費,按下列原則進行處理:

(一)房地產開發企業在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉讓的,其發生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用,按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

(二)房地產開發企業在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施,其發生的設計、建造、裝修等費用,計入建筑安裝工程費進行扣除。

(三)房地產開發企業采取經營租賃方式租入房地產開發項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的,土地增值稅清算時,已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用,按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

(四)房地產開發企業將房地產開發項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的,其裝修費用應當計入銷售費用,按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

第五十一條房地產開發企業銷售已裝修的開發產品,并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的,其發生的裝修費用計入房地產開發成本;未明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發生的支出。

第五十二條房地產開發企業辦理土地增值稅清算申報所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費的憑證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的,主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述四項開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。

房地產開發企業與其關聯方采取轉讓定價的方法,虛增前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費等四項開發成本,將其房地產項目利潤轉移至關聯方的,主管地方稅務機關可比照上述規定核定四項開發成本的單位面積金額。

第五十三條土地增值稅清算時,扣除項目總金額按下列情況分別進行確認:

(一)房地產開發企業取得土地使用權后,未進行任何形式的開發即轉讓的,其扣除項目總金額按本辦法第三十七條(一)、(四)項規定進行確認。

(二)房地產開發企業取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,其扣除項目總金額按本辦法第三十七條(一)、(二)、(四)項和加計房地產開發成本的20%進行確認。

(三)房地產開發企業取得土地使用權后進行房地產開發建造的,其扣除項目總金額按本辦法第三十七條(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項規定進行確認。

第五十四條房地產開發企業同時開發多個項目或者同一項目中建造不同類型房地產的,其扣除項目金額按下列方法進行分攤。

(一)屬于多個房地產開發項目共同的土地成本,按清算單位的占地面積占多個房地產開發項目總占地面積的比例計算分攤;屬于多個房地產開發項目共同的其他成本費用,按清算單位的可售建筑面積占多個房地產開發項目總可售建筑面積的比例計算分攤。

(二)屬于同一清算單位的共同成本費用,原則上按不同類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤,但下列情形的成本費用除外:

1.房地產開發企業能夠按不同類型房地產分別核算房地產開發的成本費用并經主管地方稅務機關審核確認的,扣除項目金額按受益對象直接歸集;

2.不同類型房地產分別占用不同土地的,其土地成本按占地面積的比例計算分攤;

3.與轉讓房地產有關的稅(費)金按不同類型房地產的收入比例計算分攤;

4.主管地方稅務機關確認的其他合理分攤方法。

第五十五條凡符合本辦法第三十五條第一款規定,計入房價向購買方一并收取的各項代收費用,在計算扣除項目金額時允許扣除,但不得作為計算房地產開發費用和加計扣除的基數;未計入房價而單獨向購買方收取的各項代收費用,在計算扣除項目金額時不得扣除。

凡符合本辦法第三十五條第二款規定,在房價之外單獨向購買方收取的各項費用,在計算扣除項目金額時按房地產開發企業實際支付給相關單位的金額扣除,但不得作為計算房地產開發費用和加計扣除的基數。

第五十六條房地產開發企業因接受投資入股而取得土地使用權的,其土地成本以投資方取得土地使用權時所支付的金額進行確認。

第六章核定征收

第五十七條在土地增值稅清算過程中,發現房地產開發企業符合核定征收條件的,應按核定征收方式對房地產開發項目進行清算。

第五十八條在土地增值稅清算過程中,符合以下條件之一的,可實行核定征收。

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

(四)申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的。

(五)符合土地增值稅清算條件,未按照規定的期限辦理清算手續,經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的。

房地產開發企業取得國有土地使用權后,未進行開發即直接轉讓的,不得核定征收土地增值稅。

第七章清算后再轉讓房地產的處理

第五十九條土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后再轉讓的,房地產開發企業應當按月區分“普通住宅”和“其他類型房地產”按下列方法分別計算并申報繳納土地增值稅:

扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×再轉讓房地產面積

單位建筑面積成本費用=(清算時的扣除項目總金額-清算時已扣除的與轉讓房地產有關的稅金及附加)÷清算的總建筑面積

增值額=再轉讓房地產收入-扣除項目金額-與再轉讓房地產有關的稅金及附加

增值率=增值額÷扣除項目金額

再根據增值率確定新適用稅率和新速算扣除系數

再轉讓房地產應納土地增值稅稅額=增值額×新適用稅率-扣除項目金額×新速算扣除系數

上述“單位建筑面積成本費用”是指清算時已售建筑面積和允許扣除的不可售建筑面積之和的單位成本費用;“清算的總建筑面積”是指清算時已售建筑面積和允許扣除成本費用的不可售建筑面積之和。

第八章監督管理

第六十條根據本地區清算工作的實際情況,稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。

第六十一條主管地方稅務機關受理清算申請后,稽查部門又對該房地產開發企業立案檢查的,主管地方稅務機關應終止清算審核,并告知該房地產開發企業,待稽查部門檢查完畢后重新辦理清算事宜。

第六十二條土地增值稅清算資料應當按照檔案化管理的要求,妥善保存。

第九章附 則

第六十三條本辦法未盡事宜按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局的相關規定執行。

第六十四條本辦法規定事項生效施行后,國家有關部門對土地增值稅有新規定的,從其規定。

第六十五條本辦法自201711日起施行。施行前已達到清算條件的房地產開發項目,仍按原規定執行,施行后達到清算條件的房地產開發項目按本辦法執行。已完成土地增值稅清算的房地產開發項目不做追溯調整。

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